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关于农村拆迁房屋权属转移日期确定问题之分析

发表时间:2021-10-21 来源:原创

案情介绍

赵先生与刘女士婚后共育有三子,赵甲、赵乙、赵丙,三子均已成家。2016年6月,赵乙因病去世。2016年10月,赵乙之妻王女士听说赵先生、刘女士自建并一直居住的房屋可能会面临政府征地拆迁,于是多次去找赵先生、刘女士,哭诉自己中年丧偶生活不易,要求赵先生、刘女士在征地拆迁时连房带院一起赠与给她。

赵先生、刘女士年事已高,且刚经历了丧子之痛,出于息事宁人家庭和睦考虑,答应王女士的要求。2016年11月,在赵甲、赵丙见证下,赵先生、刘女士、王女士签署了《赠与协议》。赠与协议约定,征地拆迁前涉案院落一直由赵先生、刘女士一直居住,征地拆迁时赵先生、刘女士同意连房带院一并赠与给王女士。2019年8月,政府发布征地拆迁公告,征收赵先生、刘女士的房屋及院落,同年9月,赵先生、刘女士连房带院交付给王女士。2020年5月,征收部门对房屋进行了测绘和评估。后赵先生、刘女士和王女士关系开始恶化,在征地补偿款发放前,赵先生和刘女士起诉王女士,要求撤销《赠与协议》,撤销对王女士的赠与。

当事人观点

01赵先生、刘女士认为

根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故征地拆迁房屋属转移时间,为政府征收决定生效时间,亦即政府征收决定生效时间。

本案中,2019年8月,政府发布了征收决定,自此涉案院落的权属已经转移至政府,而不再属于赵先生、刘女士所有,因此即使之后赵先生、刘女士已经将涉案房屋交付给王女士,王女士均无法取得拆迁房屋的所有权。另外,根据《赠与协议》约定内容,在征地拆迁前涉案院落一直由赵先生、刘女士一直居住,在征地拆迁时赵先生、刘女士才连房带院一并赠与给王女士,也即如前所述,在政府发布征地拆迁之日起,涉案院落的权属已经转移至政府,自此赵先生、刘女士享有涉案院落被征地拆迁所取得的拆迁利益,赠与给王女士的也应该是相应的拆迁利益,而不是涉案院落本身。

故本案应以拆迁利益权属是否转移,作为赠与财产权属是否转移的判断依据,进而判断赠与人对赠与合同是否享有任意撤销权。那么,在王女士未实际取得拆迁利益前,赵先生、刘女士可以行使任意撤销权,撤销家庭协议,撤销对王女士的赠与。

02王女士认为

《家庭协议书》中约定赠与的是房屋,而不是拆迁利益。赵先生和刘女士已经将房屋交付给她后,不得再要求撤销赠与。补偿决定或者补偿协议生效时政府征收决定生效。而本案中,涉案房屋虽然被征收部门公告征用,也对房屋进行了测绘和评估,但是补偿决定或者补偿协议并未达成,涉案房屋并未转化实际拆迁利益。

律师说法

01从现有规定及本案涉及的集体土地征收过程可知,集体土地征收分为征收及补偿两个阶段,征收集体土地的同时对房屋、青苗等地上物一并征收,对征地批复和补偿裁定不服可以通过复议、诉讼等形式进行救济。故集体土地的征收决定和补偿决定应为不同的程序和概念。那么,根据《物权法》第二十八条规定,本案中赵先生和刘女士的院落的所有权自征收决定生效之日转移而非补偿决定生效或者补偿协议生效之日转移。

02对于征收决定的生效日期问题。

行政机关向相对人作出具体行政行为时,要求相对人遵守其相关内容,那么只有相对人知晓其内容方可遵守,因此,我们认为,征收决定的生效日期应为行政机关作出征收决定的文书有效送达相对人之日起生效。

结合本案,2018年8月,政府发布征地拆迁公告,征收赵先生、刘女士的房屋及所属土地,征地拆迁公告发布之日起,涉案院落的所有权已转移至政府,自此赵先生和刘女士已无权再将涉案院落的物权赠与王女士,只能将相应的拆迁利益赠与给王女士,所以,虽然2018年9月,赵先生、刘女士连房带院交付给王女士,但是王女士在尚未未取得拆迁利益的情况下,赵先生和刘女士女士仍享有任意撤销权,撤销《家庭协议书》,撤销对王女士的赠与。

相关法律及裁判文书

(一)《中华人民共和国物权法》第二十八,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

(二)《国有土地上房屋征收与补偿条例》

(三)中纪办(2011)8号中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》

(四)(2017)最高法行申5817号行政裁定书

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