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建筑业是涉及国民经济发展的重要产业，与整个国家经济的发展、人民生活的改善有着密切的关系，关系一部分进城务工人员的经济收入，与其相关的建设工程合同是典型合同类型，然而，建筑市场竞争激烈，建设方利用己方市场优势和资金优势地位，提出各种苛刻要求，拖欠工程款的现象长期存在。为保障承包人及时获得工程款，促进建筑市场健康发展，包括立法和司法机关在内的各方主体都在此领域不断进行有益的尝试，原《合同法》和新施行的《民法典》都对承包人就建设工程价款的优先受偿权作出了相关的规定。

装饰装修工程是否属于建设工程

装饰装修工程是常见的工程类型之一，但关于其是否属于建设工程，适用建设工程优先受偿权及适用的范围等问题，长期以来存在一定的争议，在相关司法实践中通过司法解释和相关判例对相关问题的处理规则进行了不断的完善和规定，随着《民法典》的施行和最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)的发布，结合以往的司法实践和理论，对于装饰装修工程适用建设工程优先受偿权的范围和规则基本有了清晰的脉络，以下做简要的分析。

一、关于装饰装修工程是否属于可以享受优先受偿权的建设工程问题

1、原《合同法》和现行《民法典》中就建设工程优先受偿权均为原则性的规定，并未明确列明具体建设工程合同类型。

原《合同法》第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《民法典》第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

关于装饰装修工程是否享有优先受偿权需结合司法解释和最高院批复和司法案例等明确。

2、对于装饰装修工程的承包人是否可以就装饰装修工程折价或拍卖所得价款优先受偿的问题，需要界定的是装饰装修工程是否属于建设工程。《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》(〔2004〕民一他字第14号)明确装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

根据《建设工程质量管理条例》第2条及《建设工程安全生产管理条例》第2条的规定，建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程;因此，装饰装修工程属于建设工程。

3、相关司法解释和判例对于装饰装修工程是否享有优先受偿权的规定。

最高人民法院发布的关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释，包括2019年发布最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)(法释〔2018〕20号，2019年02月01日施行，已失效)(以下简称“建工司法解释二”)和配合民法典发布的最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)(法释〔2020〕25号，2020年1月1日施行，有效)司法解释(一)(以下简称“建工司法解释一”)均明确规定了装饰装修工程的承包人有优先受偿权，但对享受优先受偿权的条件进行了限定。

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)(法释〔2018〕20号，2019年02月01日施行，已失效)第十八条 装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)(法释〔2020〕25号，2020年1月1日施行，有效)第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

广东高级人民法院在2004年的《关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第286条的指导意见》中规定：“《合同法》第286条规定建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同。建设工程幕墙装修、装饰合同属于建设工程施工合同。”安徽高级人民法院《建设工程指导意见》第16条规定：“装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权，可予支持;工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权，不予支持。”浙江高级人民法院在2012年的《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第6条第1款规定：“装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的，可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有人，或承包人与该建筑的所有人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”

二、装饰装修工程承包人享有优先受偿权的条件和可以享有优先受偿权的范围

实务中，对于是否应当对装饰装修工程的性质作出限定，以及优先受偿权的范围，存在较大争议。装饰装修工程需要依附建筑物本身进行施工，只有与其依附的建筑物一起使用才能体现其价值。故承包人行使优先受偿权时客观上无法将装饰装修部分剥离出来单独折价或拍卖，只能将整个房屋加上装饰装修部分一起折价或拍卖，而装饰装修的价值通常要远远低于建筑本身的价值，以价值高得多的房屋折价或拍卖来清偿价值低得多的装饰装修债务，是否对发包人有失公平，是实践中争议较大的问题，特别是酒店、写字楼、厂房等装饰装修工程的发包人通常是该建筑物的承租人，而非建筑物的所有权人。如果存在其他不宜折价或拍卖的情形，法院若判决将该建筑物进行拍卖，则会极大地损害了建筑物所有权人的利益。

1、装饰装修工程承包人行使优先受偿权应以装饰装修工程具备折价或者拍卖条件为前提。

前期的司法实践中一般以发包人为建筑物的所有权人作为装饰装修工程享有优先受偿权的条件，上述第一条分析中的建工司法解释二和地方法院的案例指导文件中均有相关表述，并有较多案例支持，经过长期的司法实践，在配合《民法典》发布的建工司法解释一将享有优先受偿权的条件进行了相对灵活的规定，为“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”。

本人认为装饰装修工程具备折价或拍卖条件仍应考虑的因素包括装饰装修工程与建筑物施工工程的分离程度、建筑物所有权人、建筑物是否已经买卖转移所有权、相关权利人权利是否可以得到保障、对于折价、拍卖各方是否可以达成一致等。

2装饰装修工程承包人应在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

在具备折价或拍卖的前提下，一般应就建筑物和装饰装修部分一起折价或拍卖，而装饰装修的价值通常要远远低于建筑本身的价值，装饰装修工程的价值主要体现在建筑物因装饰装修而增值的部分，故实践中一般以建筑物因装修装饰而增加价值界定优先受偿的范围。

《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》(〔2004〕民一他字第14号)明确装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

浙江高级人民法院在2012年的《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第6条第1款规定：“装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的，可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有人，或承包人与该建筑的所有人之间没有合同关系的除外。”

三、装饰装修工程优先受偿权与抵押权、买受人所有权的效力(同其他建设工程优先受偿权)

1、装饰装修工程优先受偿权效力优于抵押权和其他债权。

建工司法解释二建工司法解释一第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

2、装饰装修工程优先受偿权不得对抗买受人、家庭室内装修承包人不享有优先受偿权。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该批复已经失效，但就建工司法解释一规定的“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”，可以参考该批复认为已交付买受人的工程不具备折价或拍卖条件，同时参考《九民纪要》第126条，【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。基于立法的价值考虑，买受人作为消费者属于生存利益(居住期待权)，应当优先于承包人经营利益，已经通过买卖转移所有权的家庭室内装修的承包人不宜享有建设工程价款优先受偿权。

四、装饰装修工程承包人主张优先受偿权应注意的相关事项

1、装饰装修工程已拆除的可能被认定为不具备折价或拍卖条件，无法主张优先受偿权。

本人曾接触过一个案例，装饰装修工程的发包人为建筑物承租人，并非所有权人，承包人完工后双方办理结算的过程中建筑物因场地拆迁被拆除，实际折价或拍卖的条件已经不再具备，承包人享有优先受偿权的可能性大大降低。

2、建筑物因装饰装修而增加价值的范围较难界定，争议较大的可能需要评估或鉴定，增加诉讼成本。

实务中，建筑物和装饰装修价值的区分可能存在一定的难度，实际已经改装或拆除等情况，在难以界定装修增值范围的情况下一般需要鉴定明确。

3、装饰装修工程承包人主张优先受偿权应注意主张的期间，防止超过除斥期间无法主张。

实践中因为建设工程合同办理验收和结算的流程较长，双方存在争议和扯皮的情况较多，原建工司法解释二规定的六个月主张优先受偿权的期限较难满足承包人的实际需要，新发布的建工司法解释一将行使优先受偿权的期限延长为十八个月，承包人应注意在规定的除斥期间内行使权利。

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)(法释〔2018〕20号，2019年02月01日施行，已失效)第二十二条 承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)(法释〔2020〕25号，2020年1月1日施行，有效)第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

五、综上，根据相关法律法规和司法实践中积累的相关经验，关于装饰装修工程承包人是否享有优先受偿权的处理已经有比较清晰的脉络和处理原则

装饰装修工程的承包人对发包人欠付的工程价款就其承包施工的装饰装修工程对应的价值范围内享有优先受偿权，且要求装饰装修工程具备折价或者拍卖条件。若装饰装修工程的发包人不是建筑物所有权人或有其他不宜折价或拍卖情形的，则将整个建筑物进行折价或拍卖来偿还债务，则有失公平，严重损害了相关权利人的利益。